Mieszkanie na działkach ROD jest nielegalne. Co grozi za mieszkanie na ogródkach działkowych?

Mieszkanie na działkach ROD to kwestia, która od wielu lat budzi żywe emocje. Choć polskie prawo udziela jasnej odpowiedzi na pytanie, czy mieszkanie na działce jest legalne, osób zainteresowanych całorocznym zamieszkiwaniem w domku letniskowym nie brakuje. Zarządcy ROD walczą z nielegalnymi lokatorami, jak potrafią, nie przynosi to jednak wielkich rezultatów. Nowelizacja Prawa budowlanego, przygotowywana obecnie przez Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju, ma odnieść się także i do tego problemu.

Mieszkanie na ogródkach działkowych – problem już od lat

W Polsce istnieje obecnie 4667 Rodzinnych Ogródków Działkowych, podzielonych na ponad 917 tys. indywidualnych działek, obejmujących łącznie blisko 41 tys. ha gruntu. Jak szacuje Polski Związek Działkowców, z terenów tych korzystają niemal 4 miliony Polaków. Według oryginalnych założeń ogródki działkowe mają służyć wypoczynkowi wśród zieleni i integracji między działkowcami, jednak od wielu dziesięcioleci nierozwiązanym problemem jest zjawisko stałego zamieszkiwania na działkach ROD.

Polskie prawo reguluje tę kwestię w sposób jednoznaczny – art. 12 ustawy z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych jasno wskazuje, że na terenach ROD obowiązuje zakaz zamieszkiwania. Kwestię tę precyzuje dodatkowo ogólnopolski regulamin ROD:

§ 7 [Zakaz zamieszkiwania]
1. Działka nie może być wykorzystywana do zamieszkiwania.
2. Przez zamieszkiwanie rozumie się przebywanie z zamiarem skupienia i realizacji swoich spraw życiowych.
3. Altana działkowa na terenie działki w ROD nie jest obiektem mieszkalnym; przebywanie w niej nie może stanowić podstawy do urzędowego potwierdzenia czasowego lub stałego pobytu.

Mimo tych zakazów tysiące osób w całym kraju mieszkają przez cały rok w domkach letniskowych. Gdy w 2010 r. Najwyższa Izba Kontroli przyjrzała się tej kwestii, na terenie zaledwie 6 przebadanych gmin stwierdzono aż 962 osoby zamieszkujące na stałe na terenie ogródków działkowych. Jedna z tych osób mieszkała na terenie ROD od 1959 r. – co pokazuje, że problem bynajmniej nie jest nowy.

Zarządcy ogródków działkowych skarżą się na stałych lokatorów przede wszystkim dlatego, że zakłócają oni ciszę i spokój na działkach, z których większość użytkowników chciałaby korzystać dla relaksu. Dodatkowym problemem jest fakt, że nielegalni całoroczni mieszkańcy często stawiają na swoich działkach budynki znacznie przekraczające dozwoloną powierzchnię 35 mkw. Są to nieraz prawdziwe wille, postawione bez zezwoleń i niespełniające jakichkolwiek norm, w tym norm bezpieczeństwa.

Co grozi za mieszkanie na działce?

Zgodnie z regulaminem ROD każda pełnoletnia osoba fizyczna zainteresowana korzystaniem z działki może to robić pod warunkiem, że podpisze ze stowarzyszeniem ogrodowym (zarządcą ROD) umowę dzierżawy działkowej. Nowy działkowicz zobowiązuje się w niej do:

• przestrzegania regulaminu ROD,
• uiszczania opłat ogrodowych,
• korzystania z dzierżawionego gruntu zgodnie z przeznaczeniem.

Ten ostatni punkt będzie najważniejszy w przypadku osób, które zdecydują się na mieszkanie na działkach ROD. Działkowicz, który na stałe zamieszkuje na działce, korzysta z powierzonego terenu niezgodnie z przeznaczeniem, co stanowi podstawę do wypowiedzenia umowy.

Jeśli takie naruszenie regulaminu zostanie stwierdzone, stowarzyszenie ogrodowe może wypowiedzieć umowę dzierżawy działki, zachowując miesięczny okres wypowiedzenia. Po upływie tego terminu działkowiec traci prawo do korzystania z przyznanego wcześniej terenu. Zgodnie z regulaminem ROD za obiekty znajdujące się na działce osobie takiej przysługuje wynagrodzenie – jednak nie w każdej sytuacji.

Art. 42. 1. W razie wygaśnięcia prawa do działki, działkowcowi przysługuje wynagrodzenie za znajdujące się na działce nasadzenia, urządzenia i obiekty stanowiące jego własność. Wynagrodzenie nie przysługuje za nasadzenia, urządzenia i obiekty wykonane niezgodnie z prawem.

Regulamin ROD przewiduje też sankcje dla osób, które dopuszczą się samowoli budowlanej, czyli przykładowo zbudują dom na działce o powierzchni większej niż 35 mkw. Jeśli do zarządcy ROD dotrze informacja o takim naruszeniu prawa, stowarzyszenie ogrodowe ma obowiązek powiadomić o samowoli odpowiedni organ administracji publicznej. Jeżeli nadzór budowlany stwierdzi, że rzeczywiście doszło do złamania przepisów, stanowi to podstawę do rozwiązania umowy dzierżawy gruntu. Co więcej, po wypowiedzeniu umowy byłemu działkowcowi nie przysługuje prawo do żadnego odszkodowania. Zdarza się też jednak, że osobie, która postawiła samowolę budowlaną, daje się jeszcze jedną szansę i nakazuje się jej rozebranie samowoli lub dostosowanie jej do obowiązujących przepisów.

Warto dodać, że umowa dzierżawy działki ROD może zostać wypowiedziana także wówczas, gdy naruszone zostaną inne przepisy. Może się tak stać m.in. wtedy, gdy działkowiec znacznie zalega z opłatami ogrodowymi albo odpłatnie lub nieodpłatnie oddał swoją działkę w użytkowanie osobie trzeciej.

Jak zarządcy Rodzinnych Ogródków Działkowych walczą z nielegalnymi lokatorami?

Do tej pory zarządcy poszczególnych Rodzinnych Ogródków Działkowych walczyli ze stałymi mieszkańcami na różne sposoby. Przykładowo w ROD im. mjr. Sucharskiego w Wejherowie nowi działkowcy zostają powiadomieni o zakazie zamieszkiwania podczas specjalnego szkolenia, a następnie podpisują oświadczenie, że w razie złamania zakazu godzą się na odcięcie dopływu energii elektrycznej. Nie powstrzymuje to jednak działkowców przed naruszaniem przepisów.

Z kolei w Poznaniu z pomocą zarządcom ROD przyszło miasto, zmieniając zasady przyznawania lokali komunalnych. Wcześniej osoby mieszkające na działce nie mogły się o takie lokale starać, ponieważ uznawano, że ich potrzeby mieszkaniowe są zaspokojone. W 2018 r. zasady zmieniono, dając ludziom zamieszkującym ogródki działkowe szansę na skorzystanie z tej formy pomocy. Również to jednak nie zlikwidowało problemu.

Brak skutecznych rozwiązań prawnych, które pozwoliłyby walczyć z nielegalnymi lokatorami, od dawna budzi frustrację zarządców ogródków działkowych.

– Polski Związek Działkowców stanowczo sprzeciwia się przerzucaniu na nią problemów socjalnobytowych – czytamy na przykład w oświadczeniu Pomorskiej Okręgowej Rady PZD w Gdańsku z marca 2018 r. – Zapewnienie mieszkań należy do zadań organów państwowych i władz samorządowym. PZD nie może przejmować tych funkcji.

Obecnie niepokój stowarzyszeń ogrodowych dodatkowo nasilają napływające z resortu inwestycji i rozwoju informacje na temat planowanej nowelizacji ustawy Prawo budowlane.

Legalizacja samowoli budowlanych na działkach już wkrótce?

Szykowana od dawna nowelizacja ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane ma wprowadzić wiele zmian. Jedną z nich będą nowe zasady legalizacji samowoli budowlanych. Projekt nowelizacji przewiduje, że właściciel samowoli będzie mógł złożyć prosty wniosek o zalegalizowanie swojego domu, altany, szopy, dobudówki czy garażu, a urzędnicy zatwierdzą ten wniosek bez rozpatrywania jego zasadności. Warunek jest tylko jeden: nielegalny budynek musiał zostać postawiony więcej niż 20 lat temu. Dodatkowo planowana „amnestia” nie obejmie samowoli, w stosunku do których już toczy się postępowanie ustalające, czy doszło do naruszenia przepisów.

Zobacz atrakcyjne działki na sprzedaż na stronie lub w aplikacji Gratki

Planowane zmiany wzbudziły sprzeciw Krajowego Zarządu Polskiego Związku Działkowców, którzy 30 maja 2019 r. wydał w tej sprawie swoje oświadczenie. Zdaniem PZD ułatwienie legalizacji samowoli budowlanych tylko pogorszy problemy, z jakimi borykają się ogródki działkowe. W oświadczeniu można przeczytać m.in.:

W opinii Krajowego Zarządu (…) brak doprecyzowania mechanizmów [prawnych] (…) zrodzi ryzyko poważnych nadużyć w stosowaniu przepisu, a nawet nasilenia się zjawiska wznoszenia obiektów budowlanych z naruszeniem prawa, a w efekcie – zagrożeń i patologii, jakie niesie ono w warunkach rodzinnych ogródków działkowych.

Przedstawiciele działkowców wyrażają także niezadowolenie z faktu, że nie zaproszono ich do konsultacji w sprawie powstającej nowelizacji przepisów, co można uznać za ignorowanie głosu PZD i ciche przyzwolenie rządzących na łamanie prawa na terenie ogródków działkowych.

Przewiduje się, że Rada Ministrów zatwierdzi projekt nowelizacji przepisów jesienią 2019 r.